WEG-Verwalter abberufen: So geht es seit der WEG-Reform
Das Wichtigste in Kürze
- Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die Abberufung des Verwalters ein einfacher Mehrheitsbeschluss, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Die Abberufung wirkt sofort, der Verwaltervertrag endet aber erst, spätestens sechs Monate danach.
- Abberufung und Neubestellung gehören in dieselbe Versammlung, sonst steht die Gemeinschaft ohne handlungsfähiges Organ da.
- Nach § 667 BGB muss der bisherige Verwalter sämtliche Unterlagen, Konten und Zugänge herausgeben.
- Verweigert der Verwalter die Einberufung, kann mehr als ein Viertel der Eigentümer eine außerordentliche Versammlung erzwingen (§ 24 WEG).
Eine Eigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen, es genügt die einfache Mehrheit in der Versammlung. Der Verwaltervertrag endet dann automatisch, spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). So steht es seit der WEG-Reform 2020 im Gesetz, und diese Regel lässt sich auch durch keine Klausel in Gemeinschaftsordnung oder Vertrag aushebeln. Trotzdem geht bei Abberufungen in der Praxis einiges schief, meist nicht am Beschluss selbst, sondern an dem, was Gemeinschaften davor und danach versäumen.
Abberufung und Vertrag: zwei Ebenen, ein häufiger Irrtum
Der wichtigste Gedanke zuerst, weil sich fast alle Missverständnisse darauf zurückführen lassen: Die Abberufung beendet das Amt, nicht den Vertrag.
Als Verwalter ist man Organ der Gemeinschaft, ihr gesetzlicher Vertreter nach § 26 WEG. Daneben existiert der Verwaltervertrag, ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB, der Vergütung, Aufgaben und Laufzeit regelt. Wer schon einmal erlebt hat, wie ein GmbH-Geschäftsführer abberufen wird, während sein Anstellungsvertrag weiterläuft, kennt das Muster. Beim WEG-Verwalter ist es dasselbe: Mit dem Beschluss verliert er sofort seine Vertretungsmacht und seine Aufgaben, sein Honoraranspruch aus dem Vertrag läuft dagegen weiter, bis der Vertrag endet. Das Gesetz zieht dafür eine harte Obergrenze von sechs Monaten. Steht im Vertrag eine kürzere Frist oder einigt man sich auf eine Aufhebung, geht es schneller. Länger geht es nie.
Vor der Reform 2020 mussten Gemeinschaften für eine Abberufung häufig einen wichtigen Grund nachweisen oder auf eine entsprechende Öffnung in der Gemeinschaftsordnung hoffen. Heute ist die freie Abberufung gesetzlicher Standard, und § 26 Abs. 5 WEG stellt klar, dass davon nicht durch Vereinbarung abgewichen werden kann. Zusätzlich begrenzt § 26 Abs. 2 WEG jede Bestellung ohnehin auf höchstens fünf Jahre, bei einer Erstbestellung auf drei.
Der Weg zum Beschluss
Die Abberufung ist ein gewöhnlicher Beschlussgegenstand und folgt den gewohnten Spielregeln der Eigentümerversammlung:
- Tagesordnung: Die Einladung muss den Punkt klar benennen, etwa „Abberufung des Verwalters" und, dringend zu empfehlen, gleich dahinter „Bestellung eines neuen Verwalters". Ein Überraschungsantrag ohne Ankündigung macht den Beschluss anfechtbar.
- Ladungsfrist: Die Einberufung muss mindestens drei Wochen vor der Versammlung erfolgen (§ 24 WEG).
- Abstimmung: Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG); Enthaltungen zählen nicht.
- Wenn der Verwalter mauert: Beruft der amtierende Verwalter trotz Aufforderung keine Versammlung ein, kann mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung nach § 24 WEG verlangen und so eine außerordentliche Versammlung erzwingen.
Der Punkt, der in der Praxis über Erfolg oder Chaos entscheidet, ist die Gleichzeitigkeit: Wer abberuft, ohne in derselben Versammlung einen Nachfolger zu bestellen, lässt die Gemeinschaft führungslos zurück. Kein Verwalter heißt: niemand, der Rechnungen freigibt, Handwerker beauftragt oder die nächste Versammlung einberuft.
Die beiden Ebenen im Überblick
Aspekt | Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG) | Verwaltervertrag |
|---|---|---|
Rechtsnatur | Organakt der Gemeinschaft | Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) |
Entscheidung | Mehrheitsbeschluss der Versammlung | Vertragsfristen oder Aufhebungsvereinbarung |
Wirkung | Sofort: Vertretungsmacht und Aufgaben enden | Läuft weiter, längstens sechs Monate |
Grund erforderlich? | Nein | Für außerordentliche Kündigung: ja |
Abdingbar? | Nein (§ 26 Abs. 5 WEG) | Gestaltbar innerhalb der gesetzlichen Grenze |
Wie sich der Vertrag selbst vorzeitig beenden lässt, auch außerhalb der WEG-Welt bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung, behandelt der Ratgeber Verwaltervertrag kündigen.
Nach dem Beschluss: die Übergabe
Mit dem Vertragsende greift § 667 BGB: Der bisherige Verwalter muss alles herausgeben, was er für die Verwaltung erhalten oder aus ihr erlangt hat. Konkret gehören dazu die Beschluss-Sammlung und sämtliche Protokolle, Kontovollmachten und Bankzugänge der Gemeinschaft, laufende Verträge mit Versorgern, Versicherern und Handwerkern, die vollständige Buchhaltung mit Belegen sowie Schlüssel und digitale Zugänge, vom Online-Banking bis zum Eigentümerportal.
Bestehen Sie auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll mit Datum und Positionsliste. Es kostet eine halbe Stunde und erspart im Streitfall Monate.
Wo es hakt, und was dann hilft
Ein paar Konstellationen kehren immer wieder. Der abberufene Verwalter lässt sich mit der Herausgabe Zeit: Hier wirkt eine schriftliche Fristsetzung, notfalls die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs aus § 667 BGB, meist reicht schon das anwaltliche Schreiben. Der Alte besteht auf den vollen sechs Monaten Honorar, obwohl der Vertrag eine kürzere Frist kennt: Dann gilt der Vertrag, die sechs Monate sind Obergrenze, kein Anspruch. Banken und Dienstleister erfahren zu spät vom Wechsel: Zahlungen laufen ins Leere, Aufträge bleiben liegen. Und am häufigsten: Die digitalen Zugänge, gerade das Online-Banking, werden als Letztes übertragen und bremsen die neue Verwaltung wochenlang aus. All das ist vermeidbar, wenn die neue Verwaltung früh feststeht und die Übergabe aktiv steuert.
Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet
Die Abberufung ist seit 2020 bewusst einfach gestaltet, damit Eigentümer nicht an einem Verwalter festhängen, der nicht liefert. Ob es so weit kommen muss, ist eine andere Frage; erste Anhaltspunkte, wann Geduld angebracht ist und wann nicht, gibt der Ratgeber für den Fall, dass die Hausverwaltung nicht reagiert. Wenn die Entscheidung gefallen ist, zählt nur noch die Reihenfolge: Nachfolger sichern, Abberufung und Neubestellung in einer Versammlung beschließen, Übergabe dokumentieren.
Wie ein solcher Wechsel konkret abläuft, von der Vertragsprüfung bis zur Übernahme der Konten, zeigt unsere Seite zum Verwalterwechsel in Hannover. Bei VONIO dauert die Übernahme nach dem Beschluss in der Regel zwei bis drei Wochen, die Prüfung der übergebenen Unterlagen eingeschlossen.
Häufige Fragen
Nein. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen, ohne Grund und ohne Begründungspflicht. Diese Möglichkeit lässt sich auch nicht durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwaltervertrag ausschließen (§ 26 Abs. 5 WEG).
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 25 WEG); Enthaltungen zählen nicht mit. Wichtig ist die saubere Vorbereitung: Der Punkt muss als Tagesordnungspunkt angekündigt sein, sonst ist der Beschluss wegen des Ladungsmangels anfechtbar.
Nicht sofort. Die Abberufung beendet das Amt mit sofortiger Wirkung, der Vertrag läuft weiter und endet automatisch spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Sieht der Vertrag eine kürzere Frist vor oder einigen sich beide Seiten auf eine Aufhebung, endet er früher; länger als sechs Monate läuft er nie.
Die Herausgabepflicht folgt aus § 667 BGB und umfasst Beschluss-Sammlung, Konten, Verträge, Belege, Schlüssel und digitale Zugänge. Setzen Sie schriftlich eine Frist mit konkreter Liste; bleibt sie fruchtlos, lässt sich der Anspruch gerichtlich durchsetzen. In der Praxis genügt meist bereits ein anwaltliches Schreiben.
Ja, und genau so sollte es laufen: als zwei getrennte, nacheinander gefasste Beschlüsse. So entsteht keine Verwaltungslücke, und die neue Verwaltung kann die Übergabe sofort in die Hand nehmen, statt dass die Gemeinschaft wochenlang ohne handlungsfähiges Organ dasteht.