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Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung kann die Verwaltung der Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein, etwa wenn ein gemeldeter Wasserschaden ignoriert wird und sich dadurch ausweitet. Entscheidend ist die Dokumentation: Wer Meldungen, Fristsetzungen und die ausgebliebenen Reaktionen schriftlich festhält, kann den Anspruch später belegen.

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Die Abberufung wirkt sofort, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Nötig ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.

Mehr als viele denken: Sie können nach § 18 Abs. 4 WEG jederzeit Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, Ihr Anliegen für die Tagesordnung der nächsten Versammlung anmelden und gemeinsam mit anderen Eigentümern (mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer, gezählt nach Köpfen) sogar eine außerordentliche Versammlung erzwingen.

Eine gesetzliche Antwortfrist gibt es nicht. Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung: Notfälle wie Rohrbruch oder Heizungsausfall erfordern unverzügliches Handeln, bei normalen Anliegen gilt eine Reaktion binnen ein bis zwei Wochen als angemessen. Seriöse Verwaltungen sichern verbindliche Reaktionszeiten vertraglich zu, bei VONIO sind es 24 Stunden an Werktagen.

Mindestens einmal im Jahr: Der Verwalter muss die Versammlung nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich einberufen. Zusätzliche außerordentliche Versammlungen sind nötig, wenn wichtige Entscheidungen anstehen oder wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer sie schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Üblich ist die ordentliche Versammlung in der ersten Jahreshälfte, damit Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan rechtzeitig beschlossen werden.

Die Grundvergütung deckt die laufende Verwaltung ab: Eigentümerversammlung organisieren und leiten, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen, Zahlungsverkehr, Belegprüfung und die Koordination der laufenden Instandhaltung. Als Sonderleistungen gelten üblicherweise außerordentliche Versammlungen, die Begleitung großer Baumaßnahmen oder Gerichtsverfahren. Seriös ist, was vorher schwarz auf weiß feststeht: Bei VONIO erhalten Sie eine vollständige Preisliste, in der Grund- und Sonderleistungen klar getrennt sind.

Ja. Die Gelder der Gemeinschaft gehören auf ein Konto, das auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft läuft (offenes Fremdgeldkonto), nicht auf ein Konto der Verwaltung. Das schützt das Gemeinschaftsvermögen, etwa bei einer Insolvenz des Verwalters. Sammelkonten im Namen des Verwalters gelten seit Langem als nicht ordnungsgemäße Verwaltung. Bei VONIO werden alle Gemeinschaftskonten auf den Namen der jeweiligen WEG geführt.

Die Kosten der Haus- bzw. WEG-Verwaltung trägt immer der Eigentümer, sie sind nicht als Betriebskosten auf Mieter umlegbar. Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Positionen, etwa Hausmeister, Gartenpflege oder Müllabfuhr. Das Verwalterhonorar gehört ausdrücklich nicht dazu; das hat der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt. Für Vermieter ist das Honorar dafür als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Seit der WEG-Reform 2020 genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), auch wenn der Tausch eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG ist. Eine Besonderheit gilt für Etagenheizungen: Der Beschluss, dauerhaft bei ihnen zu bleiben, braucht zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 71n GEG).

Die KfW-Heizungsförderung (Zuschuss 458) deckt 30 bis 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Für Gemeinschaften zählt die Staffel: 30.000 Euro förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten. Den Antrag stellt in der Regel die bevollmächtigte Verwaltung; selbstnutzende Eigentümer sichern Klima- und Einkommensbonus über einen Zusatzantrag.

In Hannover läuft die Übergangsfrist bis zum 31. Oktober 2026, danach gilt die Regel beim Einbau neuer Heizungen. Früher greift sie nur, wenn ein Gebiet förmlich als Wärmenetz-Ausbaugebiet ausgewiesen wird, dann einen Monat nach Bekanntgabe. In den meisten Umlandkommunen der Region läuft die Frist bis zum 30. Juni 2028.

Bei einer Havarie lässt das GEG Übergangslösungen zu: Nach § 71i GEG darf für bis zu fünf Jahre eine Heizung betrieben werden, die die 65-Prozent-Anforderung noch nicht erfüllt, etwa eine gebrauchte oder gemietete Anlage. Für Etagenheizungen gelten eigene, längere Fristen. Die Zeit sollte die WEG für eine geplante, geförderte Lösung nutzen.

Nein. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Ein Betriebsverbot gilt nur für Öl- und Gaskessel, die vor 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind, mit Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel (§ 72 GEG). Die 65-Prozent-Regel greift erst beim Einbau einer neuen Heizung nach Ablauf der Übergangsfristen.

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG); der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Nötig ist ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie in unserem Wechsel-Ratgeber.

Entscheidender als der reine Preis ist die Transparenz: Eine seriöse Verwaltung trennt klar zwischen Grundvergütung und Sonderleistungen und legt eine vollständige Preisliste vor. Auffallend günstige Pauschalen holen die Differenz oft über Zusatzrechnungen wieder herein. Einen Überblick über marktübliche Modelle gibt unsere Kosten-Seite.

Achten Sie weniger auf die Durchschnittsnote als auf das Muster: Beschreiben die Bewertungen echte Situationen wie Versammlungen oder Schadensfälle? Antwortet die Verwaltung sachlich auf Kritik? Viele identisch klingende Fünf-Sterne-Bewertungen in kurzer Zeit sind ein Warnsignal. Prüfen Sie ergänzend die Verwaltersuche des VDIV.

Ein zertifizierter Verwalter hat vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung zu Recht, kaufmännischen und technischen Grundlagen der Verwaltung abgelegt. Wohnungseigentümergemeinschaften haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Fragen Sie konkret, wer im Team die Prüfung abgelegt hat.

Drei Dokumente sind Pflicht: die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, die Bestätigung einer Vermögensschadenhaftpflicht (Mindestdeckung 500.000 Euro je Versicherungsfall nach der Makler- und Bauträgerverordnung) und auf Nachfrage Belege zur gesetzlichen Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Seriöse Verwaltungen legen alle drei ohne Zögern vor.

Für vermietende Eigentümer erst dann, wenn das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet wird, nicht schon bei der Einzahlung in die Rücklage. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Januar 2025 (Az. IX R 19/24) klargestellt. Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Nein. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist keine umlagefähige Betriebskostenart und darf nicht über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben werden. Für den vermietenden Eigentümer ist sie stattdessen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar.