Virtuelle Eigentümerversammlung: So beschließt Ihre WEG sie rechtssicher

Seit dem 17. Oktober 2024 steht es im Gesetz: Wohnungseigentümer können beschließen, dass ihre Versammlung komplett ohne physischen Versammlungsort stattfindet, per Videokonferenz statt im Gemeinschaftsraum (§ 23 Abs. 1a WEG). Was nach einer Formalie klingt, verändert die Jahresplanung vieler Gemeinschaften spürbar: keine Saalmiete, keine Anfahrt, höhere Beteiligung von Eigentümern, die weit weg wohnen. Zugleich hat der Gesetzgeber bewusst hohe Hürden eingebaut, und wer sie übergeht, riskiert anfechtbare Beschlüsse. Dieser Beitrag ordnet, was gilt, was die Übergangsregel bis 2028 verlangt und wie eine Gemeinschaft den Umstieg sauber organisiert.

Drei Formate, drei Rechtsgrundlagen

Das Gesetz kennt inzwischen drei Wege, eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Die klassische Präsenzversammlung bleibt der gesetzliche Normalfall und braucht keinen besonderen Beschluss. Die hybride Versammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG ist eine Präsenzversammlung, zu der sich einzelne Eigentümer elektronisch zuschalten können; die Gemeinschaft gestattet das per einfachem Mehrheitsbeschluss. Die virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG schließlich findet ganz ohne Versammlungsort statt, auch der Verwalter sitzt vor dem Bildschirm.

Wichtig ist die Reihenfolge: Ohne Gestattungsbeschluss gibt es keine Online-Teilnahme, auch nicht als gut gemeinte Ausnahme für einen verhinderten Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat das im Urteil vom 20. September 2024 (V ZR 123/23) deutlich gemacht und zugleich entschieden, dass der Verwalter eine beschlossene Hybrid-Option nicht von sich aus in jeder Einladung anbieten muss. Wer online teilnehmen will, muss das aktiv verlangen.

Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG im Detail

Für die rein virtuelle Versammlung verlangt das Gesetz mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Das ist eine bewusst hohe, aber erreichbare Hürde: Gezählt wird nur, wer tatsächlich mitstimmt. Enthaltungen und Eigentümer, die der Versammlung fernbleiben, erhöhen die Anforderung nicht. Ein Kopfstimmrecht vorausgesetzt, genügen in einer Versammlung mit zwölf abgegebenen Stimmen also neun Ja-Stimmen.

Der Beschluss gilt längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach ist er nicht etwa stillschweigend verlängerbar, sondern muss neu gefasst werden, wieder mit Dreiviertelmehrheit. Der Gesetzgeber hat diese Befristung als eingebaute Erfolgskontrolle gedacht: Funktioniert das Format, bestätigt die Gemeinschaft es; hakt es, läuft der Beschluss ohne weiteres Zutun aus. Eine Obergrenze für Wiederholungen gibt es nicht.

Inhaltlich verlangt das Gesetz, dass die virtuelle Versammlung „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar" ist. Eigentümer müssen also sehen und gehört werden, Fragen stellen, Anträge stellen und abstimmen können, und zwar während der Versammlung, nicht nachgelagert per E-Mail. Konkrete technische Vorgaben, etwa zu bestimmter Software oder Verschlüsselung, macht das Gesetz nicht.

Die Präsenzpflicht bis 2028

Wer den Virtualisierungsbeschluss vor dem 1. Januar 2028 fasst, muss eine Übergangsregel beachten, die häufig übersehen wird, weil sie nicht in § 23 steht, sondern in den Übergangsvorschriften: Nach § 48 Abs. 6 WEG ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Die Gemeinschaft kann darauf nur durch einstimmigen Beschluss verzichten, und einstimmig meint hier tatsächlich alle, nicht drei Viertel.

Der Gesetzgeber hat diese Pflicht allerdings bewusst stumpf gehalten: Ein Verstoß führt weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der virtuell gefassten Beschlüsse (§ 48 Abs. 6 Satz 2 WEG). Wer die jährliche Präsenzversammlung ausfallen lässt, produziert also keine unwirksamen Beschlüsse, verletzt aber seine Pflichten gegenüber den Eigentümern, die auf das Präsenzformat vertrauen. Seriös verwalten heißt hier: den Termin einplanen, solange die Regel gilt. Ab 2029 entfällt sie ersatzlos, dann ist eine dauerhaft rein virtuelle Praxis zulässig.

Was online unverändert gilt

Die virtuelle Versammlung ist rechtlich eine ganz normale Eigentümerversammlung, nur ohne Saal. Das bedeutet: Die Einladungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG) gilt genauso, verkürzbar nur in dringenden Fällen mit Begründung in der Einladung. Ein Beschlussfähigkeits-Quorum gibt es seit der WEG-Reform 2020 ohnehin nicht mehr; jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele teilnehmen. Vollmachten brauchen weiterhin mindestens Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine formlose E-Mail genügt. Und die Protokollpflicht nach § 24 Abs. 6 WEG besteht unverändert, samt Beschluss-Sammlung.

Interessant wird es bei Technikpannen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat Anfang 2025 in der Linie der ständigen BGH-Rechtsprechung entschieden, dass formale Mängel nicht automatisch zur Anfechtbarkeit führen: Wer einen Beschluss kippen will, muss darlegen, dass der Fehler das Abstimmungsergebnis beeinflusst haben kann. Ein kurzer Tonausfall bei einer Stimme, auf die es rechnerisch nicht ankam, reicht dafür nicht. Umgekehrt gilt: Fliegt die halbe Versammlung aus der Leitung, während eine knappe Abstimmung läuft, ist der Beschluss angreifbar.

Woran es in der Praxis wirklich hakt

Die rechtlichen Hürden sind das eine, die praktischen das andere. Drei Punkte entscheiden nach unserer Erfahrung darüber, ob das Format funktioniert. Erstens die Identifikation: Der Verwalter muss wissen, wer da im Videofenster sitzt und ob diese Person stimmberechtigt ist. Professionelle Versammlungslösungen arbeiten deshalb mit personalisierten Zugangslinks statt mit einem offenen Konferenzraum. Zweitens die Abstimmung selbst: Handzeichen in die Kamera funktionieren bei acht Teilnehmern, bei vierzig nicht mehr. Digitale Abstimmungstools mit nachvollziehbarer Auszählung sind hier keine gesetzliche Pflicht, aber eine dringende Empfehlung. Drittens die Eigentümer, die nicht mitkommen: Eine Gemeinschaft, in der mehrere ältere Mitglieder weder Kamera noch Konferenzsoftware nutzen, sollte ehrlich prüfen, ob die Dreiviertelmehrheit gegen deren Widerstand klug ist, selbst wenn sie rechnerisch erreichbar wäre. Das Gesetz erlaubt es; dem Frieden im Haus dient es nicht immer.

Für viele Gemeinschaften ist deshalb die hybride Versammlung der bessere Einstieg. Sie braucht nur die einfache Mehrheit, schließt niemanden aus und liefert nebenbei den Praxistest, ob Technik und Beteiligung tragen. Läuft es zwei, drei Jahre gut, fällt der Dreiviertel-Beschluss für die vollvirtuelle Variante deutlich leichter.

So gehen Sie konkret vor

1. Stimmungsbild einholen: Fragen Sie vor der Versammlung formlos ab, wie die Eigentümer zu Online-Formaten stehen. Eine Dreiviertelmehrheit sollte man nicht dem Zufall überlassen.
2. Format wählen: Hybrid als niedrigschwelliger Einstieg mit einfacher Mehrheit, virtuell nach § 23 Abs. 1a WEG, wenn die Gemeinschaft bereit ist.
3. Beschluss sauber formulieren: Geltungsdauer (längstens drei Jahre), „stattfinden kann" statt „stattfindet" für Flexibilität, Eckpunkte zu Identifikation und Abstimmungsverfahren.
4. Präsenztermin bis 2028 einplanen, sofern kein einstimmiger Verzicht vorliegt (§ 48 Abs. 6 WEG).
5. Technik testen und dokumentieren: Probelauf vor der ersten virtuellen Versammlung, Störungen später immer ins Protokoll.

Die Erfahrung zeigt: Ob eine virtuelle Versammlung gelingt, entscheidet sich selten an der Paragraphenlage, sondern an Vorbereitung und Moderation. Beides ist Aufgabe des Verwalters. Als digitale WEG-Verwaltung führen wir Versammlungen in allen drei Formaten durch, von der Beschlussvorlage über die Technik bis zum Protokoll. Wenn Ihre Gemeinschaft über den Umstieg nachdenkt und eine Verwaltung sucht, die ihn souverän begleitet, sprechen Sie uns an.