Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und Beschlüsse einfach erklärt

Die Eigentümerversammlung – kurz ETV – ist das zentrale Entscheidungsorgan jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier beschließen die Eigentümer einmal im Jahr über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltung und alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten. Wer einlädt, welche Fristen gelten, welche Mehrheiten ein Beschluss braucht und wie Sie Beschlüsse anfechten: Dieser Ratgeber erklärt es kompakt und auf dem aktuellen Rechtsstand nach der WEG-Reform 2020 sowie der Online-Versammlung seit 2024.

Was ist die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist die Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft. In ihr regeln die Eigentümer durch Beschluss die Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder einer Vereinbarung sie selbst entscheiden (§ 23 Abs. 1 WEG). Die Versammlung ist nicht öffentlich: Teilnahme- und Stimmrecht haben grundsätzlich nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sowie der Verwalter.

Wer beruft die Eigentümerversammlung ein und wie oft?

Einberufen wird die Versammlung vom Verwalter, und zwar mindestens einmal im Kalenderjahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus muss er eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Welche Frist und Form gelten für die Einladung?

Die Einladung muss den Eigentümern spätestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Mit der WEG-Reform 2020 wurde diese Frist von zwei auf drei Wochen verlängert. Vorgeschrieben ist die Textform: Eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Einladung muss außerdem die einzelnen Tagesordnungspunkte bezeichnen, damit sich jeder Eigentümer vorbereiten kann (§ 23 Abs. 2 WEG).

Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Der Ablauf folgt in der Praxis einem bewährten Muster. Der Verwalter leitet die Versammlung, stellt die Beschlussfähigkeit fest und führt durch die Tagesordnung:

1. Eröffnung und Begrüßung durch den Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter).
2. Feststellung der Anwesenheit sowie Prüfung der Vollmachten und Stimmrechte.
3. Genehmigung des Protokolls der letzten Versammlung.
4. Behandlung der Tagesordnungspunkte: Vorstellung, Aussprache, Abstimmung.
5. Beschlussfassung zu Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Instandhaltungsmaßnahmen.
6. Punkt „Verschiedenes“ für Informationen ohne Beschluss.
7. Schließung der Versammlung; das Protokoll wird im Anschluss erstellt.

Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer oder Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind. Das frühere Quorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile ist entfallen.

Welche Mehrheiten gelten für Beschlüsse?

Der Regelfall ist die einfache Mehrheit: Ein Beschluss ist gefasst, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen dabei nicht mit. Gestimmt wird grundsätzlich nach dem Kopfprinzip, also eine Stimme je Eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Für bestimmte Beschlüsse gelten höhere Anforderungen:

• Laufende Verwaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausordnung: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
• Bauliche Veränderungen: werden mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer die Maßnahme verlangt oder ihr zustimmt, trägt grundsätzlich die Kosten.
• Kostenverteilung baulicher Veränderungen auf alle Eigentümer: erfordert eine qualifizierte Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
• Einführung einer rein virtuellen Versammlung: verlangt einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
• Umlaufbeschluss außerhalb der Versammlung: ist grundsätzlich nur einstimmig in Textform möglich (§ 23 Abs. 3 WEG).

Reicht das Geld der Gemeinschaft für eine größere Maßnahme nicht aus, kann die Versammlung zusätzlich eine Sonderumlage beschließen.

Kann die Eigentümerversammlung online stattfinden?

Ja. Schon seit der Reform 2020 kann die Gemeinschaft beschließen, dass Eigentümer per Video oder anderer elektronischer Kommunikation an einer Präsenzversammlung teilnehmen dürfen, die sogenannte hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Seit dem 17. Oktober 2024 ist zusätzlich die rein virtuelle Versammlung möglich: Die Eigentümer können mit Dreiviertelmehrheit beschließen, dass die Versammlung vollständig online abgehalten wird (§ 23 Abs. 1a WEG).

Stimmrecht und Vollmacht: Wer darf abstimmen?

Stimmberechtigt ist jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Es gilt das Kopfprinzip, also eine Stimme pro Eigentümer, unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung kein abweichendes Stimmprinzip (etwa nach Miteigentumsanteilen oder Objekten) vorsieht. Wer nicht selbst teilnehmen kann, darf sich vertreten lassen: Die Vollmacht bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Vom Stimmrecht ausgeschlossen ist ein Eigentümer, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft (§ 25 Abs. 4 WEG).

Was ist ein Umlaufbeschluss?

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss, der ohne Versammlung im schriftlichen Verfahren gefasst wird. Er kommt grundsätzlich nur zustande, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Seit der Reform 2020 kann die Gemeinschaft jedoch für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass dafür die einfache Mehrheit im Umlaufverfahren ausreicht. So lassen sich eilige Einzelfragen zwischen zwei Versammlungen unkompliziert klären.

Protokoll und Beschluss-Sammlung: Was wird dokumentiert?

Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist ein Protokoll zu erstellen (§ 24 Abs. 6 WEG). Es muss unverzüglich erstellt und vom Versammlungsleiter sowie einem Eigentümer und, falls vorhanden, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter unterschrieben werden. Unabhängig davon führt der Verwalter eine fortlaufende Beschluss-Sammlung, in der alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen im Wortlaut aufgeführt sind (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie schafft Rechtssicherheit, gerade für später hinzukommende Eigentümer.

Wie kann ich einen Beschluss anfechten?

Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn mit der Anfechtungsklage angreifen. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Zu unterscheiden ist die Anfechtbarkeit von der Nichtigkeit: Ein nichtiger Beschluss, etwa weil der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt, ist von Anfang an unwirksam und nicht an die Monatsfrist gebunden.

Häufige Fehler bei der Eigentümerversammlung und wie man sie vermeidet

In der Verwalterpraxis führen immer wieder dieselben formalen Fehler dazu, dass Beschlüsse angefochten werden oder unwirksam sind. Die häufigsten:

• Ladungsfehler: zu kurze Frist, falsche Form oder ein nicht eingeladener Eigentümer.
• Unzureichende Tagesordnung: Beschlüsse über Themen, die in der Einladung nicht konkret benannt waren.
• Fehlende Beschlusskompetenz: die Gemeinschaft beschließt über etwas, wofür ihr das Gesetz keine Befugnis gibt. Solche Beschlüsse sind nichtig.
• Mängel bei Vollmachten: Stimmen werden gezählt, obwohl die Vertretung nicht wirksam nachgewiesen ist.
• Protokollmängel: fehlende Unterschriften oder eine unklare Wiedergabe des Beschlussergebnisses.

Eine professionelle Hausverwaltung beugt diesen Fehlern vor: durch fristgerechte, vollständige Einladungen, eine saubere Versammlungsleitung und ein rechtssicheres Protokoll.

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Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung (Juni 2026) allgemein verständlich wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind stets das Wohnungseigentumsgesetz sowie Ihre individuelle Gemeinschaftsordnung.