Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung: welches Modell passt zu Ihrer Immobilie?

Sie vermieten eine Eigentumswohnung und suchen jemanden, der sich kümmert? Dann stoßen Sie schnell auf zwei Begriffe, die leicht zu verwechseln sind: Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Viele Eigentümer suchen nach einer Mietverwaltung, brauchen für ihre Wohnung aber genau genommen eine Sondereigentumsverwaltung. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied, ordnet auch die WEG-Verwaltung dazu ein und hilft Ihnen mit einer klaren Entscheidungslogik, welches Modell zu Ihrer Immobilie passt.

Der Unterschied in einem Satz

Es hängt an den Eigentumsverhältnissen. Gehört Ihnen ein ganzes Gebäude allein, ist die Mietverwaltung das richtige Modell. Gehört Ihnen eine einzelne Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist es die Sondereigentumsverwaltung.

Die drei Faustregeln auf einen Blick:

• Ihnen gehört ein ganzes Gebäude allein: Mietverwaltung.
• Ihnen gehört eine vermietete Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft: Sondereigentumsverwaltung.
• Es geht um das Gemeinschaftseigentum der ganzen Anlage: WEG-Verwaltung, gesetzlich vorgeschrieben und von der Gemeinschaft beauftragt.

Warum "Mietverwaltung" für eine Eigentumswohnung oft der falsche Begriff ist

Das häufige Missverständnis

Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, denkt beim Thema Verwaltung meist an eine Mietverwaltung, schließlich geht es um einen Mieter. Fachlich beschreibt die Mietverwaltung aber die Betreuung eines kompletten Mietobjekts in Alleineigentum, also typischerweise eines ganzen Mehrfamilienhauses. Sobald Ihre Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, heißt das passende Modell Sondereigentumsverwaltung. Inhaltlich ähneln sich die beiden stark, der Unterschied liegt in der Eigentumssituation.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und die Teilungserklärung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es zwei Bereiche. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern zusammen, dazu zählen Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Teile. Ihr Sondereigentum ist Ihre Wohnung, die Ihnen allein gehört. Was im konkreten Fall zu welchem Bereich zählt, steht in der Teilungserklärung. Die Sondereigentumsverwaltung kümmert sich ausschließlich um Ihr Sondereigentum und Ihr Mietverhältnis, nicht um das Gemeinschaftseigentum.

Die drei Verwaltungsarten im Überblick

Mietverwaltung

Die Mietverwaltung betreut ein komplettes Mietobjekt in Alleineigentum, vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Sie ist freiwillig und wird über einen Verwaltervertrag vereinbart. Zu den Aufgaben gehören Mieterbetreuung, Mieteinzug, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung und das Reporting an den Eigentümer.

Sondereigentumsverwaltung (SEV)

Die Sondereigentumsverwaltung betreut eine einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer WEG. Sie ist im Kern eine Mietverwaltung für genau diese Wohnung, ebenfalls freiwillig und über einen Verwaltervertrag geregelt. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zur Sondereigentumsverwaltung.

WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum der gesamten Eigentümergemeinschaft. Anders als die beiden anderen Modelle ist sie gesetzlich vorgeschrieben und wird von der Gemeinschaft per Beschluss bestellt. Sie erstellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, verwaltet die Erhaltungsrücklage und zieht das Hausgeld der Eigentümer ein. Details dazu auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung.

Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung im Vergleich

Diese Übersicht zeigt die Unterschiede entlang der wichtigsten Merkmale.

• Verwaltungsobjekt: Die Mietverwaltung betreut ein ganzes Mietshaus, die Sondereigentumsverwaltung eine einzelne Eigentumswohnung in einer WEG, die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum der ganzen Anlage.
• Typischer Auftraggeber: Bei Mietverwaltung und SEV der einzelne Eigentümer, bei der WEG-Verwaltung die Eigentümergemeinschaft per Beschluss.
• Pflicht oder freiwillig: Mietverwaltung und SEV sind freiwillig, die WEG-Verwaltung ist gesetzlich vorgeschrieben.
• Rechtsgrundlage: Mietverwaltung und SEV beruhen auf einem frei vereinbarten Verwaltervertrag, die WEG-Verwaltung auf dem Wohnungseigentumsgesetz.
• Kontakt zum Mieter: Mietverwaltung und SEV sind Ansprechpartner für die Mieter, die WEG-Verwaltung hat keinen direkten Mieterkontakt.
• Abrechnung: Mietverwaltung und SEV erstellen die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter, die WEG-Verwaltung die Jahresabrechnung gegenüber den Eigentümern.

Leistungsumfang der Sondereigentumsverwaltung im Detail

Da die Sondereigentumsverwaltung im Auftrag des Vermieters handelt, übernimmt sie dessen Pflichten rund um das Mietverhältnis. Die Leistungen gliedern sich in drei Bereiche.

Kaufmännisch

Mieteinzug und Kontrolle der Zahlungseingänge, Mahnwesen, laufende Buchhaltung für Ihre Wohnung, die jährliche Betriebs- und Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter und das Reporting an Sie als Eigentümer.

Technisch

Annahme von Mängel- und Schadensmeldungen, Organisation von Reparaturen im Sondereigentum, Koordination und Kontrolle von Handwerkern, Abwicklung von Versicherungsschäden und die Erreichbarkeit im Notfall.

Rechtlich und Vermietung

Mietersuche und Neuvermietung mit Bonitätsprüfung, Mietvertragsabschluss und Kautionsabwicklung, protokollierte Wohnungsübergabe, Mieterhöhungen mit Blick auf den Mietspiegel und der laufende Schriftverkehr mit dem Mieter.

Was kostet was? Marktübliche Preisspannen

Feste Preise gibt es nicht, weil es keine gesetzliche Gebührenordnung gibt. Als grobe Orientierung am Markt: Die Mietverwaltung liegt häufig bei rund 20 bis 40 Euro pro Einheit und Monat oder alternativ bei etwa fünf bis sechs Prozent der Nettokaltmiete. Die Sondereigentumsverwaltung liegt meist etwas höher, am Markt werden grob rund 25 bis 40 Euro pro Wohnung und Monat genannt, mit gleichzeitiger WEG-Verwaltung tendenziell günstiger als ohne. Prozentuale Modelle bewegen sich bei etwa fünf bis acht Prozent der Kaltmiete. Hinzu kommen je nach Anbieter Sonderleistungen wie Neuvermietung oder Wohnungsübergabe.

Zwei Dinge sind gut zu wissen: Die Verwaltungskosten können Sie als vermietender Eigentümer steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Auf den Mieter umlegen lassen sie sich dagegen nicht, das hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Urteil VIII ZR 254/17). Einen Überblick über die Kosten aller Verwaltungsarten gibt Ihnen unser Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung in Hannover.

Welches Modell passt zu Ihnen? Die Entscheidungslogik

Sie besitzen ein ganzes Haus allein

Gehört Ihnen ein komplettes Miethaus, brauchen Sie eine Mietverwaltung. Sie deckt alle Wohnungen und das ganze Gebäude ab.

Sie vermieten eine Eigentumswohnung in einer WEG

Gehört Ihnen eine oder mehrere Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft, ist die Sondereigentumsverwaltung das richtige Modell. Für das Gemeinschaftseigentum ist parallel die WEG-Verwaltung zuständig, die von der Gemeinschaft beauftragt wird, nicht von Ihnen allein.

Sondereigentumsverwaltung oder selbst verwalten?

Beides ist möglich, denn die Sondereigentumsverwaltung ist freiwillig. Selbst verwalten spart das Honorar, kostet aber Zeit und verlangt Wissen über Mietrecht, Abrechnung und Fristen. Sinnvoll ist eine Verwaltung vor allem, wenn Sie weit entfernt wohnen, mehrere Wohnungen haben oder sich nicht selbst kümmern möchten.

SEV und WEG-Verwaltung aus einer Hand

Wenn dieselbe Verwaltung sowohl Ihre Wohnung als auch die WEG betreut, profitieren Sie von kurzen Wegen. Schäden, die an der Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegen, lassen sich so ohne Reibung zwischen zwei Firmen klären. Das ist oft die entspannteste und günstigste Lösung.

Ein Beispiel aus der Praxis

Angenommen, Sie haben in Hannover eine Dreizimmerwohnung in einem Mehrparteienhaus geerbt und möchten sie vermieten. Das Haus gehört nicht Ihnen allein, sondern ist in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, es gibt also eine Eigentümergemeinschaft. Damit ist klar: Für Ihre Wohnung brauchen Sie eine Sondereigentumsverwaltung, nicht eine Mietverwaltung. Um das gemeinsame Dach, die Fassade und das Treppenhaus kümmert sich die WEG-Verwaltung, die von der Gemeinschaft beauftragt wird. Würde Ihnen dagegen das ganze Haus allein gehören, wäre es ein Fall für die Mietverwaltung.

Worauf Sie bei der Wahl der Verwaltung achten sollten

Weil weder Mietverwaltung noch Sondereigentumsverwaltung gesetzlich geregelt sind, ist der Verwaltervertrag das zentrale Dokument. Er ist rechtlich ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach Paragraph 675 des BGB und legt fest, was genau die Verwaltung übernimmt. Achten Sie auf eine vollständige Leistungsbeschreibung, die klar auflistet, was enthalten ist und was extra kostet, sowie auf eine faire Laufzeit und Kündigungsfrist.

Ein gutes Vertrauenssignal ist die Trennung Ihres Geldes vom Vermögen der Verwaltung über ein offenes Treuhandkonto, so ist Ihr Geld bei einer Insolvenz geschützt. Wer Immobilien gewerblich verwaltet, braucht außerdem eine Erlaubnis nach Paragraph 34c der Gewerbeordnung. Ihre eigene Wohnung dürfen Sie als Eigentümer dagegen ohne Erlaubnis selbst verwalten.

Sondereigentumsverwaltung in Hannover mit VONIO

Wir von VONIO verwalten Eigentumswohnungen und Mietobjekte im Großraum Hannover, digital und persönlich, mit festem Ansprechpartner. Weil wir auch die WEG-Verwaltung anbieten, bekommen Sie beide Seiten aus einer Hand und müssen sich um die Abstimmung nicht kümmern. Bei Google bewerten uns unsere Kundinnen und Kunden mit 5,0 von 5 Sternen.

Sie sind unsicher, welches Modell zu Ihrer Immobilie passt? Sprechen Sie uns an. Fordern Sie Ihr kostenloses Angebot an oder rufen Sie an unter 0160 3326210.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

Die Mietverwaltung betreut ein komplettes Mietobjekt in Alleineigentum, die Sondereigentumsverwaltung eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Inhaltlich ähneln sie sich, der Unterschied liegt in der Eigentumssituation.

Brauche ich für meine vermietete Eigentumswohnung eine Mietverwaltung oder eine Sondereigentumsverwaltung?

In aller Regel eine Sondereigentumsverwaltung, weil Ihre Wohnung Teil einer WEG ist. Der Begriff Mietverwaltung passt fachlich nur, wenn Ihnen ein ganzes Gebäude allein gehört.

Ist die WEG-Verwaltung automatisch auch die Sondereigentumsverwaltung?

Nein. Die WEG-Verwaltung kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum. Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis deckt sie nicht ab. Beides kann aber dieselbe Firma übernehmen.

Kann ich Sondereigentumsverwaltung und WEG-Verwaltung getrennt beauftragen?

Ja. Es sind zwei verschiedene Verträge, die auch von verschiedenen Firmen erledigt werden können. Aus einer Hand ist es meist günstiger und reibungsloser.

Ist eine Sondereigentumsverwaltung Pflicht?

Nein, sie ist freiwillig. Anders als die WEG-Verwaltung schreibt das Gesetz sie nicht vor.

Sind die Kosten steuerlich absetzbar und auf den Mieter umlegbar?

Bei vermieteten Wohnungen sind sie als Werbungskosten absetzbar. Auf den Mieter umlegen lassen sie sich nicht.

Wie hoch ist die monatliche Gebühr für eine Sondereigentumsverwaltung?

Als grobe Markt-Orientierung liegen viele Angebote bei rund 25 bis 40 Euro pro Wohnung und Monat, abhängig von Objekt, Lage und Leistungsumfang. Ein belastbares Angebot bekommen Sie nach einem kurzen Blick auf Ihre Wohnung.