Mieterhöhung: Wie oft und wie viel ist erlaubt?
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 BGB).
- Die Kappungsgrenze liegt bundesweit bei 20 Prozent in drei Jahren. In Hannover gilt seit dem 1. Januar 2025 die abgesenkte Grenze von 15 Prozent.
- Modernisierungen laufen über einen eigenen Weg: 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 BGB).
- Ohne Begründung nach § 558a BGB, in Hannover praktisch immer über den qualifizierten Mietspiegel, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.
- Die meisten Erhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an Fristen und Form.
Vermieter dürfen die Miete frühestens alle 15 Monate bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Nach oben begrenzt die Kappungsgrenze: bundesweit 20 Prozent in drei Jahren, in Hannover seit dem 1. Januar 2025 nur 15 Prozent. Das ist die kurze Antwort. Die lange Antwort entscheidet darüber, ob Ihre Erhöhung vor Gericht Bestand hätte, denn im Mietrecht scheitern Erhöhungen selten daran, dass der Vermieter zu viel wollte. Sie scheitern daran, dass er zu früh, zu formlos oder mit der falschen Begründung gefragt hat.
Drei Zahlen regieren die Mieterhöhung
Wer eine Erhöhung plant, braucht im Kern drei Zahlen: die ortsübliche Vergleichsmiete als Ziel, die 15 Monate als Taktgeber und die Kappungsgrenze als Deckel.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was in Hannover für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise gezahlt wird. Sie ist keine Wunschgröße des Vermieters, sondern ein belegbarer Wert, in Hannover abgebildet im Mietspiegel. Bis zu dieser Grenze darf erhöht werden, nicht darüber.
Der Taktgeber: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen. Dazu kommt die Überlegungsfrist des Mieters nach § 558b BGB: Er hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen, und schuldet die neue Miete erst ab Beginn des dritten Kalendermonats. Wer alle Fristen sauber verkettet, landet zwischen zwei wirksamen Erhöhungen praktisch immer deutlich über den 15 Monaten. Knapp kalkulieren lohnt nicht: Ein verfrühtes Verlangen ist unwirksam, und das Verfahren beginnt von vorn.
Die Kappungsgrenze: In Hannover gelten 15 Prozent
Selbst wenn die Vergleichsmiete weit über Ihrer aktuellen Miete liegt, dürfen Sie den Rückstand nicht in einem Schritt aufholen. § 558 Abs. 3 BGB deckelt die Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Grenze auf 15 Prozent absenken, und Niedersachsen hat genau das getan: Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung stuft die Landeshauptstadt Hannover seit dem 1. Januar 2025 als angespannten Wohnungsmarkt ein; die Verordnung gilt bis Ende 2029.
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Angenommen, eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der Südstadt kostet 600 Euro kalt, und der Mietspiegel gäbe für vergleichbare Wohnungen 720 Euro her. Nach dem Bundesstandard dürften Sie in drei Jahren bis auf 720 Euro gehen (plus 20 Prozent). In Hannover ist bei 690 Euro Schluss (plus 15 Prozent), die restlichen 30 Euro sind erst im nächsten Drei-Jahres-Fenster erreichbar. Wer die Hannover-Grenze übersieht und 720 Euro verlangt, riskiert nicht nur die Differenz, sondern einen Streit über die Wirksamkeit des gesamten Verlangens.
Nicht verwechseln: Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB betrifft die Neuvermietung und gilt in Hannover ebenfalls. Für die laufende Erhöhung im bestehenden Mietverhältnis spielt sie keine Rolle.
Modernisierung: der zweite Weg nach § 559 BGB
Neben der Vergleichsmiete gibt es einen eigenständigen Erhöhungsweg: die Modernisierungsumlage. Nach § 559 BGB dürfen 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Der Anteil, der auf ohnehin fällige Instandhaltung entfällt, muss vorher herausgerechnet werden, notfalls per Schätzung, und genau an dieser Abgrenzung entzünden sich die meisten Streitigkeiten.
Auch dieser Weg hat Deckel: In sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Für den reinen Austausch der Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Wichtig für die Planung: Modernisierungszuschläge werden auf die Kappungsgrenze des § 558 BGB nicht angerechnet, beide Wege laufen parallel.
Der Mietspiegel Hannover ist Ihre Begründung
Jedes Erhöhungsverlangen muss in Textform gestellt und begründet werden. § 558a BGB erlaubt vier Begründungsmittel: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei benannte Vergleichswohnungen. In Hannover ist die Wahl einfach, denn seit dem 18. Dezember 2025 liegt ein neuer qualifizierter Mietspiegel vor, mit einer ausgewiesenen Durchschnittsmiete von 8,73 Euro je Quadratmeter. Ein qualifizierter Mietspiegel trägt vor Gericht eine Vermutungswirkung, er ist damit die belastbarste Begründung, die Sie bekommen können. Und selbst wer sich auf ein Gutachten oder Vergleichswohnungen stützt, muss die Werte des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsverlangen mitteilen. An ihm führt in Hannover kein Weg vorbei.
Woran Mieterhöhungen wirklich scheitern
Aus der Verwaltungspraxis lassen sich die Fehler an einer Hand abzählen:
- Das Verlangen kommt zu früh, weil Jahresfrist und 15-Monats-Frist verwechselt oder zu knapp gerechnet wurden.
- Die Begründung fehlt oder passt nicht, etwa Vergleichswohnungen, die keine sind, oder ein ignorierter qualifizierter Mietspiegel.
- Die Kappungsgrenze wird mit 20 Prozent angesetzt, obwohl am Standort, wie in Hannover, 15 Prozent gelten.
- Bei Modernisierungen wird die Instandhaltung nicht herausgerechnet oder der 3-Euro-Deckel übersehen.
- Die Zustimmungsklage wird eingereicht, bevor die Überlegungsfrist des Mieters abgelaufen ist.
Jeder dieser Punkte kann das Verlangen insgesamt zu Fall bringen. Dann sind nicht nur Monate verloren, oft ist auch das Verhältnis zum Mieter beschädigt, ohne dass ein Euro mehr fließt.
Wer sich darum kümmern sollte
Eine Mieterhöhung ist kein einzelner Brief, sondern ein Fristenlauf über mehrere Monate mit Formvorschriften an jeder Ecke. Genau das ist der Job einer Mietverwaltung: Sperrfristen und Überlegungsfristen im Kalender führen, die Begründung über den aktuellen Mietspiegel aufbauen, die richtige Kappungsgrenze am Standort ansetzen und den Schriftverkehr so dokumentieren, dass er einer gerichtlichen Prüfung standhält. Wer seine vermietete Wohnung ohnehin abgeben möchte, sollte im selben Zug die Nebenkostenabrechnung mitdenken, beides zusammen bestimmt den tatsächlichen Ertrag einer Vermietung.
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Häufige Fragen
Über den Weg der Vergleichsmiete gilt: Die Miete muss zum Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 BGB). Mit der Überlegungsfrist des Mieters vergehen zwischen zwei wirksamen Erhöhungen in der Praxis fast immer deutlich mehr als 15 Monate.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gedeckelt durch die Kappungsgrenze: bundesweit 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Hannover seit dem 1. Januar 2025 nur 15 Prozent. Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB kommen gegebenenfalls hinzu, sie werden auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet.
15 Prozent. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung stuft die Landeshauptstadt Hannover seit dem 1. Januar 2025 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ein und senkt die Kappungsgrenze entsprechend ab. Die Verordnung ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Der Bundesstandard von 20 Prozent gilt in Hannover so lange nicht.
Ja, in Textform und mit einem der vier Begründungsmittel des § 558a BGB: Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. In Hannover ist der seit Dezember 2025 vorliegende qualifizierte Mietspiegel das Mittel der Wahl; seine Werte müssen sogar dann mitgeteilt werden, wenn die Erhöhung anders begründet wird.
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.