Mietrecht 2026: Was für Vermieter schon gilt und was die Reform plant
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert und gilt in Hannover; das Bundesverfassungsgericht hat sie mit Beschluss vom 8. Januar 2026 erneut für verfassungsgemäß erklärt.
- In Hannover gelten die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren und seit Dezember 2025 ein qualifizierter Mietspiegel, der in jedem Mieterhöhungsverlangen genannt werden muss.
- Beim CO2-Preis gilt 2026 erstmals ein Versteigerungskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne; die Kosten werden nach dem Zehn-Stufen-Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
- Die Reform Mietrecht II (Dämpfung der Indexmiete, Offenlegungspflicht für Möblierungszuschläge, Grenzen für Kurzzeitvermietung) ist noch nicht in Kraft, sondern liegt im Bundestag.
- Wer möbliert oder per Indexmiete vermietet, sollte Verträge und Kalkulation jetzt prüfen, denn die geplanten Regeln würden auch Bestandsverträge treffen.
Für Vermieter ist 2026 ein Jahr mit doppeltem Boden. Auf der einen Seite steht geltendes Recht, das sich gerade verfestigt hat: Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert, das Bundesverfassungsgericht hat sie im Januar erneut bestätigt, Hannover hat seit Dezember 2025 einen qualifizierten Mietspiegel, und der CO2-Preis klettert in einen Versteigerungskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Auf der anderen Seite kursieren Schlagzeilen zur großen Mietrechtsreform, die vieles davon verwechseln lassen: Indexmieten-Deckel, Möblierungszuschlag, Kurzzeitvermietung. Nichts davon ist bisher Gesetz. Wer 2026 vermietet, muss beides auseinanderhalten, und genau das leistet dieser Überblick.
Die Mietpreisbremse: verlängert, bestätigt, in Hannover scharf
Seit dem 23. Juli 2025 ist die Verlängerung der Mietpreisbremse in Kraft: Statt Ende 2025 läuft das Instrument nun bis zum 31. Dezember 2029. An der Mechanik hat sich nichts geändert. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei der Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; ausgenommen bleiben unter anderem die Erstvermietung von Neubauten, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, und umfassend modernisierte Wohnungen.
Niedersachsen hat nachgezogen: Die Mieterschutzverordnung des Landes, seit Anfang 2025 in neuer Fassung, wurde im Dezember 2025 bis Ende 2029 verlängert und umfasst 57 Kommunen, Hannover ausdrücklich darunter. Und die verfassungsrechtliche Restunsicherheit ist kleiner geworden: Mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (Az. 1 BvR 183/25, veröffentlicht im Februar) hat das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen und dabei bekräftigt, dass die Mietpreisbremse Eigentümer nach wie vor nicht unverhältnismäßig belastet. Wer bei der Neuvermietung auf ein baldiges Kippen des Instruments setzt, plant gegen die Rechtslage.
Verstöße sind teuer geworden, seit Mieter sie unkompliziert geltend machen können: Nach einer Rüge in Textform kann zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden, bei Verträgen seit April 2020 sogar rückwirkend ab Mietbeginn, wenn die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate erfolgt.
Mieterhöhungen: 15 Prozent und ein neuer Mietspiegel
Im laufenden Mietverhältnis führt der Weg zur höheren Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete, und dort haben sich 2025 zwei Stellschrauben bewegt. Erstens gilt in Hannover weiterhin die abgesenkte Kappungsgrenze: höchstens 15 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren statt der bundesweiten 20 Prozent, ebenfalls verlängert bis 2029. Zweitens hat Hannover seit dem 18. Dezember 2025 erstmals wieder einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.
Der Mietspiegel gehört in jedes Erhöhungsverlangen
Ein qualifizierter Mietspiegel hat Beweiskraft vor Gericht, und er bringt eine Formalie mit, die oft übersehen wird: Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, selbst wenn Sie die Erhöhung anders begründen, etwa mit Vergleichswohnungen. Fehlt die Angabe, ist das Verlangen formell unwirksam und die Frist beginnt nicht zu laufen.
Wie oft und in welchen Schritten Erhöhungen zulässig sind, haben wir im Ratgeber zur Mieterhöhung im Detail aufgeschlüsselt; für 2026 lautet die Kurzfassung: Mit Mietspiegel ist die Begründung einfacher geworden, an den Grenzen hat sich nichts gelockert.
CO2-Kosten: erstmals versteigert, weiterhin geteilt
Beim nationalen CO2-Preis endet 2026 die Festpreisphase: Die Zertifikate werden erstmals versteigert, innerhalb eines Korridors von 55 bis 65 Euro je Tonne. Für ein durchschnittlich gedämmtes Mehrfamilienhaus mit Gasheizung bedeutet das erneut steigende Heiznebenkosten, und damit wächst die Bedeutung einer Regelung, die viele private Vermieter noch immer falsch oder gar nicht anwenden: die CO2-Kostenaufteilung.
Seit 2023 werden die CO2-Kosten aus der Heizkostenabrechnung nicht mehr komplett auf die Mieter umgelegt, sondern nach einem Zehn-Stufen-Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Bei sehr effizienten Gebäuden unter 12 Kilogramm trägt der Mieter alles, in der schlechtesten Stufe ab 52 Kilogramm zahlt der Vermieter 95 Prozent. Dazwischen wächst der Vermieteranteil in Zehn-Prozent-Schritten von 10 auf 80 Prozent. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden; wer sie weglässt, riskiert Kürzungen. Wie die Abrechnung insgesamt wasserdicht wird, zeigt unser Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
Je höher der CO2-Preis steigt, desto größer wird also der Betrag, den energetisch schwache Gebäude ihren Eigentümern abverlangen. Die Stufe des eigenen Hauses zu kennen ist damit keine Fleißaufgabe mehr, sondern Kalkulationsgrundlage, auch für die Frage, wann sich eine energetische Modernisierung rechnet.
Mietrecht II: was die Reform plant und warum sie noch nicht gilt
Das Reformpaket, das als „Mietrecht II" durch die Presse geht, hat das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen; seit der ersten Lesung im Bundestag am 9. Juli 2026 liegt es in den Ausschüssen. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, Änderungen sind bis zuletzt möglich. Für Vermieter lohnt trotzdem der genaue Blick, denn die geplanten Regeln würden nicht nur Neuverträge treffen.
Der wirtschaftlich wichtigste Punkt betrifft die Indexmiete. Geplant ist keine starre Obergrenze, sondern eine Dämpfung: Steigt der Verbraucherpreisindex binnen eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll von dem übersteigenden Teil nur noch die Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen. Bei 5 Prozent Inflation wären also 4 Prozent Erhöhung zulässig, bei 8 Prozent Inflation 5,5 Prozent. Entscheidend: Die Regel soll für jede Erhöhungserklärung nach Inkrafttreten gelten, auch in bestehenden Indexmietverträgen, und nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen Hannover zählt.
Zweitens die möblierte Vermietung: Der Zuschlag für die Möblierung soll künftig gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden müssen. Ohne diesen Ausweis würde die Wohnung bei der Mietpreisbremsen-Prüfung wie unmöbliert behandelt, der Zuschlag wäre nicht durchsetzbar. Drittens die Kurzzeitvermietung: Verträge über höchstens sechs Monate (mit einmaliger Verlängerungsoption auf acht) sollen nur noch bei nachweisbar vorübergehendem Wohnbedarf zulässig sein, Kettenverträge werden zusammengerechnet. Damit zielt der Entwurf auf das Ausweichmodell, teure Möblierung und Kurzzeitverträge zur Umgehung der Mietpreisbremse zu nutzen. Für Vermieter nicht nur belastend: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei der Modernisierungsumlage soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen.
Entwurf ist nicht Gesetz
Alle Punkte in diesem Abschnitt sind Stand August 2026 nicht geltendes Recht. Richten Sie laufende Vertragsentscheidungen nicht vorschnell an Entwurfsdetails aus, die sich im Verfahren noch ändern können, aber treffen Sie auch keine langfristigen Dispositionen, die nur funktionieren, wenn die Reform scheitert.
Was Sie als Vermieter jetzt konkret tun sollten
- Bei jeder Neuvermietung in Hannover die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2025 ermitteln und die 10-Prozent-Grenze dokumentiert einhalten.
- Mieterhöhungsverlangen formell prüfen: Mietspiegelwerte angeben, Kappungsgrenze von 15 Prozent und die Jahresfrist beachten.
- Indexmietverträge durchrechnen: Welche Erhöhungen stehen an, und was würde die geplante Halbierungsregel für die Kalkulation bedeuten?
- Bei möblierter Vermietung die Möblierung und ihre Bewertung schon jetzt sauber dokumentieren, damit ein späterer separater Ausweis kein Problem wird.
- Die CO2-Stufe jedes Gebäudes ermitteln und die Aufteilung in der nächsten Heizkostenabrechnung korrekt ausweisen.
- Das Gesetzgebungsverfahren zu Mietrecht II beobachten, statt auf Schlagzeilen zu reagieren.
Vieles davon ist Routine, wenn sie jemand zur Routine macht. Als Mietverwaltung halten wir Verträge, Erhöhungen und Abrechnungen unserer Eigentümer auf dem Stand der Rechtslage, nicht auf dem der Schlagzeilen, und melden uns, bevor eine Frist es tut. Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus 2026 in professionelle Hände geben wollen, sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Ja. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung weist Hannover als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus und wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bei der Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für Neubau-Erstvermietung und umfassend modernisierte Wohnungen.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 15 Prozent, da in Hannover die abgesenkte Kappungsgrenze gilt. Maßstab ist der qualifizierte Mietspiegel, der seit Dezember 2025 vorliegt und in jedem Erhöhungsverlangen angegeben werden muss.
Nein. Die geplante Dämpfung ist Teil des Reformpakets Mietrecht II, das sich nach der ersten Lesung vom Juli 2026 noch in den Bundestagsberatungen befindet. Vorgesehen ist keine starre Obergrenze, sondern eine Halbierungsregel: Von einer Inflationsrate oberhalb von 3 Prozent soll nur noch die Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen.
Beide, nach dem Zehn-Stufen-Modell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes. Je schlechter die Emissionsbilanz des Gebäudes je Quadratmeter, desto höher der Vermieteranteil: von 0 Prozent bei sehr effizienten Häusern bis 95 Prozent bei den emissionsintensivsten. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden.
Nach dem Reformentwurf soll der Möblierungszuschlag künftig separat im Mietvertrag ausgewiesen werden müssen. Fehlt die Angabe, würde die Wohnung bei der Prüfung der Mietpreisbremse als unmöbliert behandelt, der Zuschlag ginge also verloren. Noch ist das nicht geltendes Recht, eine saubere Dokumentation der Möblierung lohnt sich aber schon jetzt.