Eigentümerwechsel in der WEG: Hausgeld, Abrechnung und Sonderumlage
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufvertrag, Besitzübergang und Grundbucheintragung erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
- Beim normalen Weiterverkauf schuldet der jeweilige Eigentümer die während seiner Eigentümerstellung fälligen Hausgeldvorschüsse.
- Die Abrechnungsspitze wird aus Kosten und beschlossenen Soll-Vorschüssen berechnet; alte Zahlungsrückstände bleiben davon getrennt.
- Für Sonderumlagen zählen Fälligkeit und Beschlussinhalt. Der Kaufvertrag regelt den Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer.
- Vor dem Kauf auch angefochtene Vorschussbeschlüsse prüfen: Ein Zweitbeschluss kann neue Zahlungspflichten des Erwerbers begründen.
Beim normalen Weiterverkauf einer Eigentumswohnung zählt gegenüber der WEG für laufendes Hausgeld und Sonderumlagen grundsätzlich die Eigentümerstellung bei Fälligkeit. Die Abrechnungsspitze trifft grundsätzlich den Eigentümer beim Abrechnungsbeschluss. Käufer und Verkäufer können den wirtschaftlichen Ausgleich im Kaufvertrag anders regeln; diese Regelung bindet die Gemeinschaft nicht. Deshalb kann der Verkäufer noch Hausgeld schulden, obwohl die Schlüssel längst übergeben sind.
Dieser Beitrag behandelt den üblichen Weiterverkauf einer bestehenden Eigentumswohnung. Beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer kann bereits vor der Grundbucheintragung die Sonderregel des § 8 Absatz 3 WEG greifen. Erbschaft und Zwangsversteigerung sind ebenfalls gesondert zu prüfen.
Welche Kosten hängen an welchem Datum?
Kosten oder Vorgang | Entscheidend beim normalen Weiterverkauf |
|---|---|
Laufendes Hausgeld | Wer bei Fälligkeit des beschlossenen Vorschusses Eigentümer ist. |
Abrechnungsspitze | Wer beim Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse Eigentümer ist. |
Sonderumlage | Wer bei Fälligkeit der Umlage oder der jeweiligen Rate Eigentümer ist. |
Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer | Regelungen im Kaufvertrag zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten; ergänzend gesetzliche Regeln. |
Alte Hausgeldrückstände | Grundsätzlich Verkäufer; Erwerberhaftung und neue Vorschussbeschlüsse gesondert prüfen. |
Drei Termine, die Sie auseinanderhalten sollten
- Notartermin: Der Kaufvertrag begründet die Pflicht zur Übertragung. Er macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
- Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Ab diesem vertraglich bestimmten Zeitpunkt soll der Käufer meist wirtschaftlich die Wohnung tragen. Die Regelung bindet zunächst Käufer und Verkäufer.
- Eintragung im Grundbuch: Beim normalen Weiterverkauf wechselt damit die Eigentümerstellung gegenüber der Gemeinschaft.
Beispiel: Nutzen und Lasten gehen am 1. Februar über, der Käufer wird am 20. März eingetragen. Ist das monatliche Hausgeld jeweils am dritten Werktag fällig, schuldet der Verkäufer der Gemeinschaft auch den März-Vorschuss. Ob und in welcher Höhe der Käufer ihm Februar und März erstattet, richtet sich nach dem Kaufvertrag. Die Verwaltung teilt einen bereits fälligen Monatsvorschuss nicht automatisch zum Eintragungstag auf.
Abrechnungsspitze: Nachzahlung ist nicht gleich Zahlungsrückstand
Die Eigentümer beschließen nach § 28 WEG über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Maßgeblich ist die Differenz zwischen den auf die Wohnung entfallenden Kosten und den Soll-Vorschüssen. Nicht jede offene Position auf dem Eigentümerkonto gehört in diese Abrechnungsspitze.
Rechenbeispiel: 600 Euro Nachschuss, 600 Euro Rückstand
- Kostenanteil der Wohnung für das Jahr vor dem Verkauf (ohne Rücklagenzuführung): 3.600 Euro
- Beschlossene Vorschüsse auf diese Kosten (Soll): 3.000 Euro
- Tatsächlich darauf vom Verkäufer gezahlt (Ist): 2.400 Euro
Das vereinfachte Beispiel betrachtet nur laufende Kosten und die darauf entfallenden Vorschüsse; Rücklagenzuführungen bleiben gesondert. Die Abrechnungsspitze beträgt 600 Euro: 3.600 minus 3.000. Weitere 600 Euro sind nicht gezahlte Vorschüsse des Verkäufers. Wird der Abrechnungsbeschluss nach der Grundbucheintragung gefasst, kann der Käufer die 600 Euro Abrechnungsspitze schulden. Die anderen 600 Euro werden dadurch nicht zu seiner Schuld. Ein Konto weist hier insgesamt 1.200 Euro Fehlbetrag aus: 600 Euro neuer Nachschuss plus 600 Euro alter Vorschussrückstand. Dieser Kontosaldo darf nicht vollständig als Abrechnungsspitze dem Käufer belastet werden. Die Trennung entspricht der Rechtsprechung des BGH vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11.
Auch bei einer günstigen Abrechnung lohnt die Nachfrage: Handelt es sich um eine negative Abrechnungsspitze, um ein tatsächlich vorhandenes Zahlungsguthaben oder um eine Verrechnung mit offenen Beträgen? Ein ausgewiesener Minderbetrag bedeutet nicht in jedem Fall, dass genau dieser Betrag sofort an den Käufer ausgezahlt werden kann. Den wirtschaftlichen Ausgleich für frühere Zeiträume regelt wiederum das Verhältnis zum Verkäufer. Der IVD erläutert die Trennung zwischen WEG-Abrechnung und kaufvertraglichem Ausgleich.
Sonderumlage: Beschlossen vor dem Kauf, fällig danach
Bei einer Sonderumlage kommt es gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich auf die Fälligkeit an. Eine vor dem Kauf beschlossene Umlage kann deshalb den Käufer treffen, wenn sie erst nach seiner Eintragung fällig wird. Das gilt bei Raten für jede Fälligkeit gesondert; hierzu BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16.
Lesen Sie den vollständigen Beschluss. Steht dort ein festes Datum, ein Ratenplan oder ein wirksam geregelter Abruf? Fehlt eine Festlegung und ergibt sich auch aus den Umständen kein anderer Zeitpunkt, gilt nach § 271 BGB grundsätzlich sofortige Fälligkeit. Die frühere gesetzliche Abrufregel darf nicht ungeprüft auf heutige Beschlüsse übertragen werden.
Im Kaufvertrag sollten bereits beschlossene und absehbare Maßnahmen ausdrücklich angesprochen werden. Eine Klausel zwischen Käufer und Verkäufer ändert nicht automatisch den Schuldner der Gemeinschaft. Sie kann aber einen Erstattungsanspruch im Innenverhältnis schaffen. Ohne passende Klausel ist der Ausgleich anhand des Vertrags und ergänzender Regeln zu prüfen; „der Käufer bleibt immer darauf sitzen“ wäre zu pauschal. Mehr zum Beschluss selbst finden Sie unter Sonderumlage in der WEG.
Altschulden und Rücklage: zwei weitere Prüfpunkte
Alte Hausgeldrückstände bleiben beim normalen Verkauf grundsätzlich beim Verkäufer. Prüfen Sie trotzdem die im Grundbuch in Bezug genommene Gemeinschaftsordnung: Eine wirksame Erwerberhaftungsklausel kann den Käufer zusätzlich belasten; dafür sind auch die grundbuchrechtlichen Anforderungen und Übergangsregeln zu prüfen. Auch eine ausdrückliche Schuldübernahme braucht eine gesonderte Betrachtung. Die Aussage „Altschulden können mich nie betreffen“ ist deshalb kein belastbarer Kaufcheck.
Ausnahme: Ein Zweitbeschluss kann neue Vorschusspflichten begründen
Alte Rückstände dürfen nicht einfach in die Abrechnungsspitze eines späteren Jahres übernommen werden. Davon zu unterscheiden ist ein neuer Beschluss über die Vorschüsse eines früheren Wirtschaftsjahres. Der BGH hat mit Urteil vom 7. Juni 2024, V ZR 235/23, die Beschlusskompetenz hierfür auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und nach einem Eigentümerwechsel bestätigt. Daraus kann mittelbar eine Zahlungspflicht des Erwerbers entstehen.
Das ist keine pauschale Erlaubnis, Verkäufer-Schulden umzubuchen: Ob der Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss gesondert geprüft werden, insbesondere bei Zweifeln an der Wirksamkeit des ersten Beschlusses. Fragen Sie vor dem Kauf deshalb auch nach angefochtenen oder möglicherweise unwirksamen Vorschussbeschlüssen. Bei einem späteren Zweitbeschluss sollte der Käufer dessen Inhalt und mögliche Anfechtungsfristen zeitnah rechtlich prüfen lassen.
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft. Der Verkäufer kann seinen rechnerischen Anteil nicht auszahlen lassen. Für den Käufer ist neben dem Kontostand entscheidend, wie viel davon durch anstehende Maßnahmen wirtschaftlich bereits gebunden ist. Ein hoher Bestand bei gleichzeitig beschlossener Dachsanierung ist kein frei verfügbares Polster. Nach dem BFH-Urteil II R 49/17 mindert ein im Kaufpreis ausgewiesener Rücklagenanteil die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf nicht.
Diese Unterlagen sollten vor dem Notartermin vorliegen
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich Änderungen
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnungen
- Beschlusssammlung und jüngste Versammlungsprotokolle
- Stand der Rücklage sowie beschlossene und geplante größere Maßnahmen
- Auskunft über offene Vorschüsse und Sonderumlagen der Wohnung
- Entwurf der Kaufvertragsregelung zu Lasten, Nachzahlungen und Guthaben
Der Verkäufer sollte erforderliche Auskünfte bei der Verwaltung anfordern oder den Zugriff für den Kaufinteressenten ermöglichen. Ist eine Verwalterzustimmung vereinbart, sind außerdem die Voraussetzungen des § 12 WEG zu beachten. Daraus entsteht keine beliebige Möglichkeit, einen Verkauf wegen alter Streitigkeiten zu blockieren.
Checkliste für Übergabe und Verwaltung
Die WEG-Abrechnung bleibt grundsätzlich auf die Wohnung und das volle Abrechnungsjahr bezogen. Die Verwaltung muss sie wegen des Verkaufs nicht automatisch in zwei zeitanteilige Abrechnungen aufteilen. Für den Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer empfiehlt sich eine eigene Übergabeübersicht.
- Datum des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs mit Vertragsfundstelle festhalten; der Verwaltung später den Nachweis der Grundbuchumschreibung übermitteln.
- Hausgeld-Soll und Zahlungen getrennt abgleichen: Welche Vorschüsse, Nachschüsse und Sonderumlagen sind wann fällig, was wurde bereits gezahlt?
- Zählerstände und Übergabetag dokumentieren. Verbrauchskosten nicht ohne Prüfung pauschal nach Monaten aufteilen.
- Im Kaufvertrag klären lassen, wie Nachzahlungen und Guthaben für Vorjahr und Verkaufsjahr, Sonderumlagen sowie spätere Korrekturen ausgeglichen werden. Belege, Mitteilungspflicht und Zahlungsfrist vereinbaren.
- Kontaktdaten und Zahlungswege aktualisieren. Ein SEPA-Mandat des Verkäufers nicht als Mandat des Käufers behandeln; eine Vertretung vor Eigentumsumschreibung gesondert bevollmächtigen.
Sie suchen eine Verwaltung für Ihre Gemeinschaft in Hannover oder Betreuung für eine vermietete Eigentumswohnung? Informationen finden Sie zur WEG-Verwaltung und zur Sondereigentumsverwaltung. Für eine Einschätzung des Verwaltungsbedarfs können Sie Kontakt mit VONIO aufnehmen.
Stand: 9. November 2026. Die Zuordnung im Einzelfall hängt insbesondere von Beschlüssen, Gemeinschaftsordnung und Kaufvertrag ab.
Häufige Fragen
Maßgeblich für die Anpassung beschlossener Vorschüsse ist grundsätzlich die Eigentümerstellung beim Abrechnungsbeschluss. Eine negative Abrechnungsspitze ist aber nicht automatisch ein sofort auszahlbares Zahlungsguthaben: Tatsächliche Zahlungen und offene Forderungen müssen getrennt geprüft werden. Ob Käufer und Verkäufer den Betrag untereinander ausgleichen, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und ergänzenden gesetzlichen Regeln.
Beim normalen Weiterverkauf bleiben vor dem Eigentumswechsel fällige Hausgeldrückstände grundsätzlich Schulden des Verkäufers. Prüfen Sie jedoch die Gemeinschaftsordnung auf eine wirksame Erwerberhaftungsklausel und etwaige besondere Schuldübernahmen. Neue Nachschüsse aus einer später beschlossenen Abrechnung sind außerdem von alten Zahlungsrückständen zu unterscheiden.
Zunächst ist der gesamte Kaufvertrag auszulegen. Ergänzend kann § 446 BGB für den Übergang von Nutzungen und Lasten maßgeblich sein. Daraus folgt aber nicht für jeden Abrechnungsposten automatisch eine Aufteilung nach Monaten. Gerade Sonderumlagen und rückwirkende Abrechnungsspitzen sollten im Vertrag ausdrücklich geregelt werden; bei Streit ist die konkrete Vertragslage zu prüfen.
Beim normalen Weiterverkauf schuldet der Käufer der Gemeinschaft grundsätzlich die Vorschüsse, die während seiner Eigentümerstellung fällig werden; maßgeblich ist die Grundbucheintragung. Ein früherer Übergang von Nutzen und Lasten betrifft zunächst den Ausgleich mit dem Verkäufer. Für den Ersterwerb vom teilenden Eigentümer enthält § 8 Absatz 3 WEG eine Ausnahme, die bereits vor der Umschreibung greifen kann.
Gegenüber der Gemeinschaft ist grundsätzlich die Fälligkeit der Sonderumlage oder ihrer jeweiligen Rate entscheidend. Wird sie nach der Eigentumsumschreibung fällig, kann der Käufer zahlungspflichtig sein, obwohl der Beschluss älter ist. Ein Erstattungsanspruch gegen den Verkäufer ist davon getrennt anhand des Kaufvertrags und ergänzender Regeln zu prüfen. Ohne ausdrückliche Klausel ist nicht automatisch jeder Ausgleich ausgeschlossen.
Nein. Die Erhaltungsrücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft; ein Eigentümer hat keinen individuellen Auszahlungsanspruch auf einen rechnerischen Anteil. Beim Kauf sollten Bestand, Verteilung und bereits geplante Verwendung geprüft werden. Ein im Kaufvertrag ausgewiesener Rücklagenanteil mindert nach BFH II R 49/17 die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf nicht.
