Sondereigentumsverwaltung in Hannover: Aufgaben, Kosten und Ablauf

Sie besitzen eine Eigentumswohnung, vermieten sie und merken schnell: Die WEG-Verwaltung kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum, also um Dach, Treppenhaus und Fassade. Alles, was Ihre eigene Wohnung und Ihr Mietverhältnis betrifft, bleibt an Ihnen hängen. Genau diese Lücke schließt die Sondereigentumsverwaltung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was eine Sondereigentumsverwaltung genau macht, was sie kostet, wie sie sich von WEG- und Mietverwaltung unterscheidet und wann sie sich für Sie lohnt.

Sondereigentumsverwaltung auf einen Blick

• Die Sondereigentumsverwaltung (kurz SEV) verwaltet Ihre einzelne, meist vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
• Sie übernimmt alles rund um den Mieter und das Mietverhältnis: Mietersuche, Mietvertrag, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung im Sondereigentum.
• Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird frei per Verwaltervertrag vereinbart.
• Am Markt kostet sie je nach Anbieter und Region rund 25 bis 50 Euro netto pro Wohnung und Monat. Übernimmt dieselbe Verwaltung auch die WEG, wird es meist günstiger.
• Für vermietende Eigentümer sind die Kosten als Werbungskosten steuerlich absetzbar, auf den Mieter umlegen lassen sie sich nicht.

Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?

Die Sondereigentumsverwaltung ist die Verwaltung Ihrer einzelnen Eigentumswohnung, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Während sich die WEG-Verwaltung um das gemeinschaftliche Eigentum aller Eigentümer kümmert, betreut die Sondereigentumsverwaltung ausschließlich Ihre Wohnung und Ihr Verhältnis zum Mieter. In der Sache ist sie eine Mietverwaltung, bezogen auf eine Wohnung innerhalb einer größeren Gemeinschaft.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum

Um die Sondereigentumsverwaltung zu verstehen, hilft ein kurzer Blick auf die Eigentumsarten in einer WEG. Das Sondereigentum gehört Ihnen allein. Das sind nach Paragraph 5 des Wohnungseigentumsgesetzes die Räume Ihrer Wohnung und die Bestandteile, die Sie verändern können, ohne das Gebäude oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu zählt alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Teileigentum schließlich ist das Gegenstück zum Wohnungseigentum für nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten, etwa eine Praxis oder ein Ladenlokal. Welche Teile im konkreten Fall zu welchem Eigentum gehören, regelt die Teilungserklärung mit dem zugehörigen Aufteilungsplan. Sie ist das wichtigste Dokument, wenn es um die Abgrenzung geht.

Was zählt zum Sondereigentum, und was nicht?

In der Praxis sorgt die Abgrenzung oft für Streit. Typischerweise Ihr Sondereigentum sind: Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände, Innentüren, Sanitärobjekte wie Waschbecken und Toilette, Wand- und Deckenanstrich sowie eine Einbauküche.

Zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in Ihrer Wohnung liegt, sind tragende Wände, Decken, Fundament und Dach. Auch die Außenfenster samt Rahmen und die Wohnungseingangstür gehören nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht. Die Wohnungstür stellt erst die Abgeschlossenheit der Wohnung her und ist deshalb zwingend gemeinschaftlich.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Eigentum und Kostentragung. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft per Beschluss festlegen, dass einzelne Eigentümer bestimmte Kosten allein tragen, etwa für die Fenster ihrer Wohnung. Das Fenster bleibt dann rechtlich Gemeinschaftseigentum, die Kosten können aber bei Ihnen liegen.

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Häufig verwechselt, aber nicht dasselbe: Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt, zum Beispiel an einem Gartenanteil oder einem Stellplatz im Freien. Sie dürfen die Fläche allein nutzen, besitzen sie aber nicht als Sondereigentum. Seit der WEG-Reform 2020 kann an Stellplätzen und Freiflächen allerdings auch echtes Sondereigentum begründet werden, hier kommt es auf die Teilungserklärung an.

SEV, WEG-Verwaltung und Mietverwaltung: die Unterschiede

Drei Begriffe, die ständig verwechselt werden, weil sie alle mit Immobilienverwaltung zu tun haben, aber unterschiedliche Dinge regeln. Diese Übersicht zeigt den Unterschied.

• Was wird verwaltet: Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne vermietete Eigentumswohnung, die WEG-Verwaltung das Gemeinschaftseigentum der ganzen WEG, die Mietverwaltung ein komplettes Mietshaus.
• Wer beauftragt: Bei der SEV Sie als Eigentümer der Wohnung, bei der WEG-Verwaltung die Eigentümergemeinschaft per Beschluss, bei der Mietverwaltung der Eigentümer des ganzen Hauses.
• Rechtsgrundlage: SEV und Mietverwaltung beruhen auf einem frei vereinbarten Verwaltervertrag, die WEG-Verwaltung auf dem Wohnungseigentumsgesetz.
• Kontakt zum Mieter: SEV und Mietverwaltung sind Ansprechpartner für den Mieter, die WEG-Verwaltung hat keinen direkten Mieterkontakt.
• Kernaufgaben: SEV und Mietverwaltung kümmern sich um Mietverhältnis, Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung, die WEG-Verwaltung um Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage und Eigentümerversammlung.

Kurz gesagt: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinsame Gebäude, die Mietverwaltung um ein ganzes Mietshaus, und die Sondereigentumsverwaltung um Ihre einzelne vermietete Wohnung in einer Gemeinschaft.

Kann der WEG-Verwalter auch das Sondereigentum verwalten?

Ja, und oft ist genau das die beste Lösung. Der WEG-Verwalter ist von Haus aus nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig. Ihr Mietverhältnis, die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter und die Pflege Ihrer Wohnung gehören nicht dazu. Beauftragen Sie aber dieselbe Verwaltung zusätzlich mit der Sondereigentumsverwaltung, bekommen Sie beides aus einer Hand. Das spart Abstimmung zwischen zwei Firmen, vermeidet Reibung an der Schnittstelle und ist in der Regel günstiger, als wenn ein fremder Verwalter sich erst in das Objekt einarbeiten muss.

Die Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung

Die Leistungen einer Sondereigentumsverwaltung gliedern sich in drei Bereiche. Da der Verwalter im Auftrag des Vermieters handelt, erfüllt er dessen mietvertragliche Pflichten aus den Paragraphen 535 ff. des BGB stellvertretend.

Kaufmännische Verwaltung

Das ist der Kern der Sondereigentumsverwaltung. Dazu gehören die Mietersuche bei Neuvermietung samt Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertragsabschluss, die Abwicklung der Mietkaution, der laufende Mieteinzug und die Kontrolle der Zahlungseingänge sowie das Mahnwesen, wenn ein Mieter nicht zahlt. Hinzu kommt die laufende Buchhaltung für Ihre Wohnung und die jährliche Betriebs- und Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Diese Abrechnung muss dem Mieter nach Paragraph 556 des BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen. Eine gute Verwaltung hält diese Frist zuverlässig ein.

Technische Verwaltung

Die technische Betreuung sichert den Wert Ihrer Wohnung. Der Verwalter nimmt Mängel- und Schadensmeldungen Ihres Mieters entgegen, organisiert Reparaturen im Sondereigentum, koordiniert Handwerker und kontrolliert deren Arbeit. Bei Versicherungsschäden wickelt er die Meldung und die Abwicklung ab. Regelmäßige Objektbegehungen und eine saubere, protokollierte Wohnungsübergabe bei Mieterwechsel gehören ebenfalls dazu. Wichtig ist hier die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum: Ein Schaden am Dach ist Sache der WEG, ein tropfender Wasserhahn in Ihrer Wohnung Ihre Sache.

Rechtliche Verwaltung

Im rechtlichen Bereich vertritt der Verwalter Ihre Interessen als Vermieter. Er bereitet Mieterhöhungen vor und orientiert sich dabei am gültigen Mietspiegel und an der ortsüblichen Vergleichsmiete, spricht bei Vertragsverstößen Abmahnungen aus und übernimmt den gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter. Als Bindeglied zur WEG-Verwaltung sorgt er dafür, dass Beschlüsse der Gemeinschaft, die Ihren Mieter betreffen, sauber umgesetzt werden. Welche Vollmachten der Verwalter dabei hat, regelt der Verwaltervertrag.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil die Preise frei verhandelbar sind. Eine gesetzliche Gebührenordnung wie bei Notaren existiert nicht. Trotzdem lässt sich der Markt gut eingrenzen.

Preisspannen und Abrechnungsmodelle

Am häufigsten rechnen Verwaltungen eine feste monatliche Pauschale pro Wohnung ab. Je nach Anbieter, Region und Leistungsumfang liegt diese am Markt etwa zwischen 25 und 50 Euro netto pro Einheit und Monat. Manche Anbieter rechnen stattdessen prozentual ab, häufig genannt werden Größenordnungen um die fünf Prozent der Nettokaltmiete. Welches Modell günstiger ist, hängt von der Höhe Ihrer Miete ab.

Ein wichtiger Hebel ist die Kombination mit der WEG-Verwaltung. Übernimmt dieselbe Verwaltung beide Mandate, ist die Sondereigentumsverwaltung meist deutlich günstiger, weil das Objekt bereits bekannt ist und die Abstimmung entfällt. Vergleichsportale nennen hier grobe Hausnummern von rund 27 Euro pro Einheit mit WEG-Mandat gegenüber rund 35 Euro ohne. Das sind Orientierungswerte, keine festen Preise.

Was den Preis beeinflusst

Den größten Einfluss haben die Zahl der Einheiten, die Lage und Anfahrt, der Zustand der Wohnung und der vereinbarte Leistungsumfang. Eine gepflegte Wohnung mit langfristigem Mieter verursacht weniger Aufwand als eine sanierungsbedürftige Wohnung mit häufigem Mieterwechsel. Auch ob die Neuvermietung im Paket enthalten ist oder separat berechnet wird, macht einen Unterschied.

Sind die Kosten auf den Mieter umlegbar?

Nein. Verwaltungskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Eine Klausel im Mietvertrag, die das Verwalterhonorar auf einen Wohnraummieter abwälzt, ist unwirksam. Die Kosten der Sondereigentumsverwaltung trägt also immer der Eigentümer.

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Ja, sofern Sie die Wohnung vermieten. Dann können Sie das Honorar als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen und so Ihre Steuerlast senken. Bei einer selbst genutzten Wohnung ist das nicht möglich. Den konkreten Fall klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Versteckte Kosten erkennen

Achten Sie weniger auf die niedrigste Grundgebühr als auf eine vollständige Leistungsbeschreibung. Manche Anbieter locken mit einer günstigen Pauschale und berechnen viele Leistungen extra, etwa eine einmalige Einrichtungsgebühr für die Objektaufnahme, Gebühren für Wohnungsübergaben, Mahnungen oder die Neuvermietung. Ein transparentes Angebot, das klar aufführt, was enthalten ist und was zusätzlich kostet, ist am Ende meist günstiger als eine niedrige Grundgebühr mit langer Liste an Sonderhonoraren.

Wann lohnt sich eine Sondereigentumsverwaltung?

Eine Sondereigentumsverwaltung lohnt sich vor allem dann, wenn Ihnen Zeit, Nähe oder Fachwissen für die Vermietung fehlen. Drei Situationen sprechen besonders dafür: Sie wohnen weit von Ihrer vermieteten Wohnung entfernt und können sich nicht kurzfristig kümmern. Sie haben mehrere Wohnungen und der Aufwand wächst Ihnen über den Kopf. Oder Sie möchten sich nicht mit Mietrecht, Nebenkostenabrechnung und Handwerkern beschäftigen und Ihre Zeit lieber anders nutzen.

Bei nur einer einzelnen Wohnung kann die Rechnung knapper ausfallen, weil die Fixkosten pro Einheit vergleichsweise hoch sind. Hier lohnt ein ehrlicher Vergleich zwischen den Verwaltungskosten und dem Wert Ihrer eigenen Zeit und Nerven.

Sondereigentum selbst verwalten oder verwalten lassen?

Sie dürfen Ihr Sondereigentum selbstverständlich auch selbst verwalten. Das spart das Honorar, kostet aber Zeit und verlangt Wissen. Sie müssen das Mietrecht im Blick behalten, fristgerecht abrechnen, im Schadensfall schnell reagieren und bei Mieterwechsel die Neuvermietung stemmen. Fehler bei der Nebenkostenabrechnung oder bei einer Mieterhöhung können teuer werden. Wer die Zeit und das Interesse mitbringt, kann das gut selbst machen. Wer beides nicht hat, fährt mit einer Verwaltung oft entspannter und am Ende günstiger.

Der Verwaltervertrag für die Sondereigentumsverwaltung

Weil es für die Sondereigentumsverwaltung kein eigenes Gesetz gibt, ist der Verwaltervertrag das zentrale Dokument. Er ist rechtlich ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach Paragraph 675 des BGB und regelt alles, was Sie und der Verwalter vereinbaren.

Auf diese Punkte sollten Sie achten: eine vollständige Leistungsbeschreibung, die genau auflistet, was enthalten ist und was extra kostet, eine klare Regelung zur Vergütung, eine angemessene Laufzeit und Kündigungsfrist sowie eine saubere Vollmacht, die festlegt, was der Verwalter ohne Ihre Rücksprache entscheiden darf. Ein wichtiges Vertrauenssignal ist die Trennung Ihres Geldes vom Vermögen des Verwalters über ein offenes Treuhandkonto. So ist Ihr Geld im Fall einer Insolvenz der Verwaltung geschützt.

Sondereigentumsverwaltung in Hannover mit VONIO

Wir von VONIO verwalten Eigentumswohnungen im Großraum Hannover, digital und persönlich, mit festem Ansprechpartner und Unterlagen jederzeit im Eigentümerportal. Weil wir in Hannover auch die WEG-Verwaltung anbieten, kennen wir beide Seiten und halten die Schnittstelle zwischen Ihrer Wohnung und der Gemeinschaft reibungslos. Wir nehmen auch kleinere Mandate ernst, für die anderswo selten Zeit ist. Bei Google bewerten uns unsere Kundinnen und Kunden aktuell mit 5,0 von 5 Sternen.

Wie viel die Sondereigentumsverwaltung für Ihre Wohnung kostet, hängt vom Objekt und vom Leistungsumfang ab. Nach einem kurzen Blick auf Ihre Wohnung bekommen Sie von uns ein transparentes, unverbindliches Angebot. Mehr zu unseren Leistungen finden Sie auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung. Einen Überblick über alle Preise gibt Ihnen unser Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung in Hannover. Gehört Ihre Wohnung zu einer Gemeinschaft, die einen Verwalter sucht, lesen Sie weiter zur WEG-Verwaltung, für ganze Mietshäuser zur Mietverwaltung.

Lassen Sie uns über Ihre Wohnung sprechen. Fordern Sie Ihr kostenloses Angebot an oder rufen Sie an unter 0160 3326210.

Häufige Fragen zur Sondereigentumsverwaltung

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung?

Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer, also um Dach, Fassade und Treppenhaus. Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre einzelne Wohnung und Ihr Mietverhältnis. Beides ergänzt sich und kann von derselben Verwaltung übernommen werden.

Brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, wenn es schon einen WEG-Verwalter gibt?

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, ja. Der WEG-Verwalter kümmert sich nicht um Ihren Mieter, Ihren Mietvertrag oder Ihre Nebenkostenabrechnung. Diese Aufgaben übernimmt die Sondereigentumsverwaltung.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Am Markt liegt sie je nach Anbieter und Region bei rund 25 bis 50 Euro netto pro Wohnung und Monat, alternativ bei etwa fünf Prozent der Nettokaltmiete. Übernimmt dieselbe Verwaltung auch die WEG, wird es meist günstiger. Ein belastbares Angebot bekommen Sie nach einem Blick auf Ihre Wohnung.

Was zählt alles zum Sondereigentum?

Ihr Sondereigentum ist die Wohnung selbst, also Innenräume, Bodenbeläge, nicht tragende Wände, Sanitärobjekte und Einbauten. Oft gehören auch ein Stellplatz, eine Garage oder ein Kellerraum dazu, wenn die Teilungserklärung sie als Sondereigentum ausweist. Tragende Wände, Fenster und die Wohnungstür gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum.

Sind die Kosten der Sondereigentumsverwaltung steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Wohnungen ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Auf den Mieter umlegen lassen sich die Kosten dagegen nicht. Den Einzelfall besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Ist eine Sondereigentumsverwaltung Pflicht?

Nein. Anders als die WEG-Verwaltung ist die Sondereigentumsverwaltung freiwillig und wird allein per Vertrag vereinbart. Ob und in welchem Umfang Sie sie beauftragen, entscheiden Sie selbst.

Wie wechsle ich zu einer neuen Sondereigentumsverwaltung?

Unkompliziert. Sie kündigen Ihren bestehenden Vertrag fristgerecht, die neue Verwaltung holt die Unterlagen vom bisherigen Verwalter ein und führt die laufenden Vorgänge fort. Die Kündigungsfristen stehen in Ihrem aktuellen Vertrag.